Les données derrière chaque estimation
Une estimation n'est fiable que si elle est nourrie par des données réelles, nombreuses et propres. Voici exactement ce qui entre dans le calcul — et ce qui en est délibérément écarté.
Les sources de transactions
Le cœur de la méthode repose sur les transactions immobilières réellement enregistrées en France depuis plusieurs années — plus de 800 000 ventes de maisons et d'appartements. Ce ne sont pas des annonces ou des prix demandés, mais des prix effectivement payés, enregistrés par les notaires lors de chaque vente.
La base de référence est constituée des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), qui recensent les mutations à titre onéreux de biens à usage d'habitation. Chaque enregistrement fournit la valeur foncière, la surface Carrez et la surface réelle bâtie, la nature du bien, le nombre de pièces principales, la localisation (coordonnées géographiques, code commune, code département) et la date de mutation.
Le contexte macroéconomique
Le marché immobilier ne vit pas hors du temps : les taux de crédit, les loyers pratiqués et le volume de ventes récentes influencent tous le prix qu'un bien peut atteindre aujourd'hui. Ces indicateurs économiques sont intégrés pour que l'estimation reflète le marché actuel, pas celui d'il y a cinq ans.
Trois séries temporelles nationales sont jointes par date de vente : le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers du mois précédent, l'indice de référence des loyers (IRL) du trimestre précédent, et le volume cumulé de ventes sur les douze mois précédents. Ces variables capturent la conjoncture sans introduire de fuite d'information sur le futur.
Le bâti
Le diagnostic de performance énergétique, le type de chauffage, les matériaux de construction, l'âge du bâtiment : ces caractéristiques physiques, disponibles dans des bases publiques du bâti, viennent compléter ce que vous renseignez vous-même — sans jamais le remplacer si vous répondez explicitement.
Les attributs bâtimentaires (DPE, type de chauffage et d'installation, type de vitrage, matériaux du mur extérieur, année de construction, nombre de lots de la résidence, surface de terrain, nature de culture) proviennent d'une base nationale du bâti, appariée par référence cadastrale ou, à défaut, par proximité géographique au bâtiment le plus proche.
L'environnement
Un bien ne vaut jamais que par lui-même : son quartier compte tout autant. Commerces de proximité, transports, espaces verts, nuisances sonores, qualité des écoles et collèges à proximité, contexte socio-démographique du quartier — tout cela est mesuré et injecté dans le calcul. Le détail complet de cette partie fait l'objet d'une page dédiée.
Trois familles de données environnementales sont utilisées : les points d'intérêt cartographiques (OpenStreetMap) pour les nuisances et attractions de proximité, les indicateurs de performance des établissements scolaires (lycées et collèges) géo-appariés au bien, et les indicateurs socio-démographiques communaux et infra-communaux (densité, revenu médian, taux de chômage, taux de vacance des logements). Voir la page dédiée aux points d'intérêt pour le détail du calcul.
Le nettoyage : garantir des données fiables
Toutes les transactions ne se valent pas. Une vente entre proches à un prix symbolique, un appartement neuf vendu sur plan, un lot de plusieurs biens vendus d'un coup : ces cas particuliers sont détectés et retirés, pour ne garder que des ventes réellement comparables entre elles.
Plusieurs filtres successifs sont appliqués avant qu'une transaction n'entre dans le jeu d'entraînement :
- exclusion des ventes en état futur d'achèvement (VEFA) ;
- exclusion des mutations regroupant plusieurs lots (ventes de programmes neufs, indivisions) ;
- réconciliation entre surface Carrez et surface habitable réelle lorsque l'une des deux est manquante ;
- exclusion des surfaces aberrantes, hors des bornes d'une distribution log-normale à trois écarts-types ;
- contrôle de cohérence entre nombre de pièces et surface (au moins 4 m² par pièce) ;
- winsorisation stricte du prix au m² : suppression pure et simple (et non un simple écrêtage) des 0,5 % de transactions les plus basses et les plus hautes, pour retirer les donations et successions déguisées en ventes.
Pourquoi la donnée la plus récente avant la vente
Si un bien a été rénové après avoir été vendu, cette rénovation ne pouvait pas influencer son prix de vente à l'époque. Le modèle n'utilise donc jamais une information qui n'existait pas encore au moment de la transaction — c'est une règle stricte, appliquée à chaque source de données temporelle.
Chaque variable datée (DPE, indicateurs économiques, historique de prix local) est résolue strictement en amont de la date de mutation, jamais en aval. C'est une condition nécessaire pour éviter la fuite de données ("data leakage") qui gonflerait artificiellement la performance apparente du modèle sans se généraliser à une estimation future en conditions réelles.
Méthode & sources citées sur cette page
- Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — ~800 000 transactions
- Base de Données Nationale des Bâtiments (BDNB)
- Banque de France — taux d'intérêt moyens des crédits immobiliers
- INSEE — indice de référence des loyers (IRL), volumes de ventes
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